News: Ines Böhme Hausverwaltung

Wohnungseigentumsrecht: Informationspflichten des Verwalters

03.01.2012 - 17:11

Der Verwalter ist verpflichtet, eine Jahresabrechnung für die Wohnungseigentümer aufzustellen. Aus dieser Verpflichtung heraus folgt allerdings nicht auch die Pflicht, einzelne Wohnungseigentümer, deren Wohnungen nicht vermietet sind und die selbst auch nicht im Objekt wohnen, schriftlich über bevorstehende Termine zur Ablesung der Heizverbrauchserfassungsgeräte durch eine Fremdfirma zu informieren. Ein Eigentümer, der seine Wohnung leer stehen lässt, hat auch das hiermit verbundene Risiko zu tragen, von lediglich im Objekt erfolgenden Informationen abgeschnitten zu sein. Ein Anspruch auf Ersatz der Kosten für eine Nachablesung gegen den Verwalter besteht dann nicht. Im entschiedenen Fall hatte der Hausverwalter die Mitteilung der Firma zu Ableseterminen lediglich im Hausflur ausgehängt, nicht aber jedem Eigentümer übersandt.
Kommentar
Die Entscheidung des Gerichtes ist mit Vorsicht zu genießen. Richtig ist, dass eine Pflicht zur Mitteilung von Ableseterminen nicht aus § 28 WEG gezogen werden kann. In Betracht kommt aber, jedenfalls im Einzelfall, die Herleitung einer solchen Pflicht aus dem Verwaltervertrag. Jedenfalls aber sollte zur Vermeidung von Ersatzansprüchen davon Abstand genommen werden, insbesondere wichtige wohnungseigentumsrechtliche Informationen an Eigentümer einer Liegenschaft allein im Wege eines Aushanges vorzunehmen. Dies gilt umso mehr, wenn dem Verwalter bekannt ist, dass einzelne Eigentümer sich in der Anlage gar nicht aufhalten.
Autor: Lars Kutz - kutz@bethgeundpartner.de

Fundstelle: AG Langenfeld, Urteil vom 15. Dezember 2010, 64 C 52/10, ZMR 2011, 907 ff

Wohnungseigentumsrecht: Heizkörper und Thermostatventile können Sondereigentum darstellen

14.09.2011 - 15:32

Wird in einer Teilungserklärung geregelt, dass „die Vor- und Rücklaufleitung und die Heizkörper der Zentralheizung von der Anschlussstelle an die gemeinsamen Steig- bzw. Fallleitungen“ im Sondereigentum der Wohnungseigentümer stehen, dann gilt dies auch für Thermostatventile und ähnliche verbundene Aggregate.
Praxistipp
Jedenfalls, wenn es eine vergleichbare Regelung in der Teilungserklärung gibt, stehen Heizkörper und deren Ventile im Sondereigentum. Dann ist zu beachten, dass Beschlüsse, die z.B. die Erneuerung der gesamten Heizanlage nebst Heizkörpern vorsieht, in Bezug auf die Heizkörper mangels Beschlusskompetenz nichtig sind. Über die Instandsetzung von Sondereigentum können die Wohnungseigentümer nicht beschließen. Für den Fall, dass es keine Regelung in der Teilungserklärung gibt, hat der BGH leider die Entscheidung der Frage offen gelassen. Damit bleibt es weiter unklar, ob ohne Regelung in der Teilungserklärung Heizkörper und Ventile zum Gemeinschafts- oder Sondereigentum gehören. Bei Aufstellung einer Teilungserklärung sollte der Notar oder der Aufteiler sich dieses Problems bewusst sein und sich für eine eindeutige Regelung entscheiden.
Autor: Susanne Tank - tank@bethgeundpartner.de

Fundstelle: BGH, Urteil vom 11. Juli 2011, V ZR 176/10 - www.bundesgerichtshof.de

Wohnungseigentumsrecht: Aufnahme unberechtigter Ausgaben in die Jahresabrechnung

26.05.2011 - 08:10

In einer neuen Entscheidung hat der Bundesgerichtshof jetzt erstmals ausdrücklich bestätigt, was bereits zuvor nahezu allgemeiner Meinung entsprach: In die Jahresgesamtabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind auch solche Ausgaben einzustellen, die der Verwalter unberechtigterweise aus Mitteln der Gemeinschaft getätigt hat.
Kommentar
Selbst wenn der Verwalter mit Gemeinschaftsmitteln durch Beschlüsse nicht gedeckt Ausgaben tätigt, sind auch solche unberechtigten Ausgaben in die Jahresgesamt- und Einzelabrechnungen aufzunehmen, weil die Gelder ja tatsächlich dem Gemeinschaftsvermögen entnommen wurden und diesem nicht mehr zur Verfügung stehen. Dies muss aus den Abrechnungen auch hervorgehen. Ist dies nicht der Fall, sind die Jahresgesamtabrechnungen inhaltlich fehlerhaft. Verfügt der Verwalter unbefugt über das Gemeinschaftsvermögen, nimmt aber die unbefugten Ausgaben in Abrechnungen auf, so werden diese dadurch nicht unrichtig und können daher grundsätzlich auch nicht erfolgreich angefochten werden. Wollen sich die Wohnungseigentümer gegen unbefugte Ausgaben des Verwalters zur Wehr setzen, so kann dies nur durch eine Regressforderung der Gemeinschaft und ggf. einen Antrag auf Abwahl des Verwalters erfolgen. Außerdem ist dem Verwalter unbedingt die Entlastung für den betreffenden Abrechnungszeitraum zu verweigern.
Autor: Dr. Andreas C. Brinkmann - brinkmann@bethgeundpartner.de

Fundstelle: BGH, Urteil vom 04. März 2011, V ZR 156/10 - www.bundesgerichtshof.de

Wohnungseigentumsrecht: Kein Ausschluss von der Abstimmung bei Hausgeldrückstand

28.04.2011 - 09:36

Ein Wohnungseigentümer, der mit Hausgeldzahlungen im Rückstand ist, kann weder von der Wohnungseigentümerversammlung ausgeschlossen werden, noch kann ihm das Stimmrecht entzogen werden. Dies gilt auch, wenn die Gemeinschaftsordnung dies so vorsieht. Eine entsprechende Regelung ist nichtig. Sowohl das Teilnahme- als auch das Stimmrecht sind elementare Mitgliedschaftsrechte. Entfallen sie, wird dem Eigentümer die Befugnis abgeschnitten, auf die Willensbildung der Gemeinschaft durch Rede und Gegenrede Einfluss zu nehmen, so der BGH.
Praxistipp
Der BGH hat damit die im Newsletter vom 07. Juli 2010 besprochene, anders lautende Entscheidung des LG Nürnberg-Fürth aufgehoben. Auch Eigentümer, die das Hausgeld nicht zahlen, dürfen an Eigentümerversammlungen teilnehmen und abstimmen. Werden sie ausgeschlossen, sind sämtliche Beschlüsse fehlerhaft und auf Anfechtung für ungültig zu erklären. Denn der Ausschluss des Eigentümers stellt einen schwerwiegenden Eingriff in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte dar, bei dem es nicht darauf ankommt, ob die gefassten Beschlüsse auch bei einer Mitwirkung des (ausgeschlossenen) Mitglieds die erforderliche Mehrheit gefunden hätten.
Autor: Susanne Tank - tank@bethgeundpartner.de

Fundstelle: BGH, Urteil vom 10. Dezember 2010, V ZR 60/10

Wohnungseigentumsrecht: Kein Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter bei abgelaufener Eichfrist

02.03.2011 - 15:49

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft machte gegen die frühere Verwalterin erfolglos Schadensersatzansprüche wegen unrichtiger Heizkostenabrechnung geltend. Sie wirft dem Verwalter vor, er habe die der Abrechnung zu Grunde gelegten Ablesewerte nicht ausreichend kontrolliert. Der Verbrauch wurde über Wärmemengenzähler erfasst, deren Eichfrist abgelaufen war. Da es um Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter wegen Verletzung seiner Sorgfaltspflicht geht, bleibt es bei dem Grundsatz, dass der Geschädigte, also die WEG, den Schaden darzulegen und zu beweisen hat. Die WEG beruft sich hier nicht auf die Ablesewerte der nicht mehr geeichten Messgeräte (vgl. auch BGH- Urteil vom 17.11.2010, VIII ZR 112/10, wonach die abgelaufene Eichfrist nicht dazu führt, dass die abgelesenen Werte bedeutungslos sind), sondern behauptet gerade deren Unrichtigkeit. In diesem Fall wird den Ablesewerten keine Aussagekraft beigemessen, so dass andere Tatsachen vorgetragen werden müssen, aus denen sich ein Schadensersatzanspruch ergeben könnte. Die WEG müsste also darlegen, wie hoch der wirkliche Verbrauch war. Das kann sie aber nicht.
Praxistipp
In diesem Fall hat die Verwaltung Glück gehabt. Hierauf sollte sie sich nicht verlassen. Grundsätzlich ist die Verwaltung nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG verpflichtet, Verbrauchsmessgeräte regelmäßig auf ihre Eignung hin untersuchen zu lassen. Denn selbst bei vorhandener Eichung kann das Messgerät aus anderen Gründen nicht funktionieren. Kommt die Verwaltung der Untersuchungspflicht nicht nach, hat sie grundsätzlich den daraus entstehenden Schaden zu ersetzen.
Autor: Susanne Tank - tank@bethgeundpartner.de

Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 13. Januar 2011, 32 Wx 32/10, BeckRS 2011, 01791

Wohnungseigentumsrecht: Störung durch Trittschall

24.11.2010 - 16:22

Lässt ein Wohnungseigentümer Parkett anstelle von Teppichboden verlegen, so kann der Eigentümer der darunter liegenden Wohnung, der sich fortan durch den Trittschall belästigt fühlt, gleichwohl keinen höheren Trittschallschutz als in der DIN 4109 (Stand dem jeweiligen Baujahr des Gebäudes entsprechend) festgelegt beanspruchen. Ist diese DIN eingehalten, sind die Umbauten zulässig. Ausnahmsweise kann sich allerdings aus der prägenden Ausstattung der gesamten Wohnanlage ein anderes Schallschutzniveau ergeben, etwa wenn sich aus der Baubeschreibung oder einer entsprechenden korrespondierenden Regelung in der Teilungserklärung die Einhaltung einer bestimmten Schallschutzklasse ergibt.
Kommentar
Das Thema Trittschallschutz ist im Wohnungseigentumsrecht ein Dauerbrenner. Es ist allerdings mehrfach entschieden, dass nicht jede wahrnehmbare Verschlechterung zu einem Anspruch auf Beseitigung führt. Ist der neue Belag fachgerecht verlegt und die jeweilige DIN-Norm eingehalten, spricht viel dafür, dass der Umbau von den übrigen Eigentümern hinzunehmen ist.
Autor: Susanne Tank - tank@bethgeundpartner.de

Fundstelle: OLG Brandenburg, Beschluss vom 20. Mai 2010, 5 Wx 20/09, ZWE 2010, 272

Wohnungseigentumsrecht: Prozesskostenhilfe für die Wohnungseigentümergemeinschaft

29.09.2010 - 16:42

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft klagt gegen einen Wohnungseigentümer einen hohen Fehlbetrag aus einer Jahresabrechnung ein. Sie hat Prozesskostenhilfe beantragt, weil weder sie noch der beklagte Eigentümer die Kosten des Prozesses tragen können. Der BGH gewährt der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft Prozesskostenhilfe, weil die Gemeinschaft eine parteifähige Vereinigung im Sinne der Vorschriften über die Prozesskostenhilfe sei. Zudem diene die Klage der Sicherung des Rechtszustands. Die in § 11 WEG vorgesehene Unauflöslichkeit und Insolvenzunfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft zeige, dass - anders als bei juristischen Personen - die Rechtsordnung die Existenzberechtigung der Wohnungseigentümergemeinschaft auch dann anerkennt, wenn sie ihre Ziele und Aufgaben nicht mit eigenen finanziellen Mitteln verfolgen kann. Deshalb müsse die WEG in die Lage versetzt werden, auch bei Bedürftigkeit im Sinne des Prozesskostenhilferechts die für die Erfüllung ihrer Aufgaben notwendigen Beiträge eines Wohnungseigentümers einzuklagen.
Praxistipp
Entscheidend war hier, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft nur aus zwei Eigentümern bestand und beide Eigentümer, also Kläger und Beklagter, bedürftig im Sinne des Prozesskostenhilferechts waren. Noch nicht entschieden ist damit, ob es bei der Bedürftigkeitsprüfung nur auf die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Gemeinschaft oder auch auf die der Wohnungseigentümer ankommt. Z.T. wird sowohl auf die Gemeinschaft als auch auf die Eigentümer abgestellt. Dann würde aber Prozesskostenhilfe nicht gewährt, wenn einzelne Wohnungseigentümer über Vermögen verfügen.
Autor: Susanne Tank - tank@bethgeundpartner.de

Fundstelle: BGH, Urteil vom 17. Juni 2010, V ZB 26/10 - www.bundesgerichtshof.de

Zahlungsverzug: Fristlose Kündigung wegen wiederholter verspäteter Mietzahlung

19.08.2010 - 13:43

Zahlt der Mieter trotz entsprechender Abmahnung wiederholt unpünktlich seine Miete, kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen.
Diese klaren Worte sprach der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Streit zwischen Mieter und Vermieter. Er machte deutlich, dass jede Partei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen könne. Ein wichtiger Grund liege vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden könne. Das sei nach Ansicht der Richter bei fortdauernd unpünktlichen Mietzahlungen der Fall. Dabei helfe dem säumigen Mieter auch eine vollständige Zahlung der Rückstände nicht, wenn die Kündigung auch hilfsweise fristgemäß erklärt wurde. Das Mietverhältnis sei dann in jedem Fall beendet (BGH, VIII ZR 364/04).

Wohnungseigentumsrecht: Duldung der Zwangsversteigerung

18.08.2010 - 22:09

Wird über das Vermögen eines Wohnungseigentümers das Insolvenzverfahren eröffnet und ein Insolvenzverwalter bestellt, sind die bis zur Eröffnung des Insolvenzverfahrens aufgelaufenen Hausgelder sog. Insolvenzforderungen. Als solche sind sie zur Tabelle anzumelden und nach Abschluss des Verfahrens quotal zu befriedigen. Dies führt praktisch oftmals zu schmerzhaften Zahlungsausfällen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Eine Zwangsvollstreckung gegen den Schuldner oder den Insolvenzverwalter wegen bereits vor Insolvenzeröffnung entstandener Hausgeldforderungen soll nach bisheriger Ansicht insgesamt unzulässig sein. Das Amtsgericht Koblenz sah dies jetzt anders und verurteilte den Insolvenzverwalter zur Duldung einer von der Eigentümergemeinschaft beantragten Zwangsversteigerung der Wohnung einer insolventen Miteigentümerin. Die Eigentümergemeinschaft machte ein Absonderungsrecht an den Hausgeldforderungen nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG geltend, welches ihr ermöglichen sollte, wegen der Hausgeldrückstände zumindest in das Wohnungseigentum des Schuldners vollstrecken zu können. Das Amtsgericht gab ihr damit Recht und verurteilte den Insolvenzverwalter auf Duldung der Zwangsvollstreckung.
Praxistipp
Mit der Entscheidung betritt das Gericht rechtliches Neuland, da bislang die Frage, ob an Hausgeldforderungen ein dingliches Absonderungsrecht besteht, nicht entschieden wurde. Die Entscheidung verdient Zustimmung, denn sie stärkt die Position der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der vom Gesetzgeber vorgesehene vollstreckungsrechtliche Vorrang von Hausgeldforderungen in der Insolvenz wird durch die Entscheidung konsequent umgesetzt. Der Käufer einer Immobilie wird künftig darauf achten müssen (z.B. durch Nachfrage bei dem Verwalter), dass keine Hausgeldrückstände bestehen, da er sonst mit der Wohnung (nicht mit seinem sonstigen Vermögen) hierfür haftet.
Autor: Dr. Andreas C. Brinkmann - brinkmann@bethgeundpartner.de

Fundstelle: AG Koblenz, Urteil vom 10. Dezember 2009 – 133 C 1461/09, ZMR 2010, 568

Gewerbliches Mietrecht: Mangelnde Bestimmtheit des Mietobjekts

18.08.2010 - 22:08

Für die Einhaltung der gesetzlich geforderten Schriftform eines langjährigen Mietvertrages ist es erforderlich, dass sich die wesentlichen Vertragsbestandteile, insbesondere auch das Mietobjekt, aus der Vertragsurkunde ergeben. Wird im Vertrag die Größe der Mietfläche nicht richtig angegeben – vorliegend 30% statt der tatsächlich vereinbarten und genutzten 20% der Gesamtfläche – und sind die einzelnen Mieträume nur schlagwortartig mit z. B. Requisitenlager oder Umkleideräume betitelt, reicht dies zur Einhaltung der Schriftform nicht aus, so das OLG Hamm. Für einen potentiellen Erwerber des Objekts sei nicht sicher bestimmbar, welche Räume vermietet worden sind, da Räume wie Requisitenlager oder Umkleideräume nicht allein aufgrund ihrer Anordnung, Ausgestaltung oder Lage von anderen Räumen unterscheidbar sind.
Praxistipp
Es ist den Parteien eines langfristigen Mietvertrages dringend zu empfehlen, die Mietfläche im Mietvertrag so genau wie möglich zu beschreiben. Mindestens sind die Anschrift und die Größe der Mietfläche anzugeben. Für die Bestimmbarkeit der Lage im Gesamtobjekt ist es sinnvoll, dem Mietvertrag einen Grundriss beizufügen, auf dem die Mietflächen farblich, durch Schraffierungen o. ä. markiert sind.

Wohnungseigentumsrecht: Keine Beiratsentlastung bei fehlerhafter Jahresabrechnung

15.04.2010 - 23:08

Die Entlastung des Verwaltungsbeirats einer Wohnungseigentümergemeinschaft kommt nicht in Betracht, wenn die von dem Beirat geprüfte Jahresabrechnung fehlerhaft ist und geändert werden muss. Im konkreten Fall waren Soll-Beträge, also geschuldete, jedoch tatsächlich nicht geleistete Zahlungen auf die Instandhaltungsrücklage in das Rücklagenkonto gebucht worden. Welche Zahlungen tatsächlich auf die Instandhaltungsrücklage geleistet wurden, ergab sich aus der Abrechnung nicht. Ein solches Vorgehen ist nicht zulässig, weil Soll-Beträge der Gemeinschaft tatsächlich nicht zur Verfügung stehen. Die Entlastung des Beirats widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist rechtswidrig, wenn Ansprüche gegen den Beirat in Betracht kommen und kein Grund ersichtlich ist, auf diese Ansprüche zu verzichten. Das wurde hier vom BGH bejaht.
Kommentar
Es entspricht der herrschenden Meinung, dass eine Beiratsentlastung (wie eine Verwalterentlastung) nicht in Betracht kommt, wenn Ansprüche gegen den Beirat bestehen könnten. Dies gilt insbesondere in dem Fall, dass der Beirat eine Jahresabrechnung geprüft hat, die sich später als fehlerhaft herausstellt. Auch der Beirat muss also die Anforderungen an eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung kennen, um überhaupt beurteilen zu können, ob die von ihm geprüfte Abrechnung diesen Anforderungen entspricht.
Autor: Susanne Tank - tank@bethgeundpartner.de

Fundstelle: BGH, Urteil vom 04. Dezember 2009, V ZR 44/09

Gewerbliches Mietrecht: Kündigung durch Erbengemeinschaft

31.03.2010 - 14:57

Ein Versorgungsunternehmen kann nicht die einzelnen Wohnungseigentümer als Vertragspartner in Anspruch nehmen, wenn der Versorgungsvertrag mit der insoweit (teil-) rechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft geschlossen ist. In diesen Fällen muss allein die Wohnungseigentümergemeinschaft zahlen. Eine zusätzliche Haftung aller Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner (also so, dass ein einzelner für den gesamten Betrag haftet) kommt nur noch in Betracht, wenn sie sich klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet haben, so der BGH.
Praxistipp
Um eine Haftung der Wohnungseigentümer neben der Wohnungseigentümergemeinschaft zu vermeiden, ist bei Vertragsabschlüssen darauf zu achten, dass sich aus dem Vertrag keine Übernahme der persönlichen Haftung durch die einzelnen Eigentümer ergibt. Gleichwohl haften die Wohnungseigentümer jedoch für eine Schuld der Gemeinschaft nach § 10 Abs. 8 WEG zumindest in Höhe ihres Miteigentumsanteils.
Autor: Susanne Tank - tank@bethgeundpartner.de

Fundstelle: BGH, Urteil vom 20. Januar 2010, VIII ZR 329/08

Gewerbliches Mietrecht: Nebenkosten - keine stillschweigende Vertragsänderung

19.03.2010 - 08:32

Rechnet der Vermieter über längere Zeit (acht Jahre) einzelne, als umlagefähig vereinbarte Nebenkostenpositionen nicht ab, ist dies grundsätzlich unschädlich und führt nicht zu einer Vertragsänderung. Dies hat der BGH in seiner aktuellen Entscheidung noch einmal bestätigt. Vielmehr müssen weitere Umstände hinzukommen, um einen entsprechenden Änderungswillen der Parteien annehmen zu können. Ist dies nicht der Fall, könne nicht davon ausgegangen werden, dass der Vermieter endgültig für die Zukunft auf die Erstattung der vereinbarten Nebenkosten verzichten wollte.
Kommentar
Dieser Grundsatz gilt auch für den umgekehrten Fall, wenn der Vermieter mehr als eigentlich vereinbart abrechnet und der Mieter ohne Beanstandung über Jahre hinweg zahlt. Besondere Umstände hat der BGH aber in einem solchen Fall angenommen, wenn der Vermieter wechselt und der neue Vermieter erstmals neue Positionen abrechnet. Darin sei ein Änderungswille des Vermieters erkennbar. Zahlt der Mieter auf diese Abrechnungen über Jahre hinweg anstandslos, könne eine stillschweigende Vertragsänderung angenommen werden (BGH, Beschluss vom 29. Mai 2000, XII ZR 35/00). Aufgrund dieser Einzelfallentscheidungen ist grundsätzlich zu ausdrücklichen schriftlichen Regelungen zu raten, zumal bei langfristigen Mietverträgen die Schriftform zu beachten ist.
Autor: Bettina Baumgarten - baumgarten@bethgeundpartner.de

Fundstelle: BGH, Urteil vom 27. Januar 2010, XII ZR 22/07

Gewerbliches Mietrecht: Umlage von Verwaltungskosten

14.03.2010 - 22:16

Der BGH hat aktuell entschieden, dass die Umlage von „Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung“ in allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Mietvertrags über Geschäftsräume wirksam ist. Die Klausel sei weder überraschend im Sinne von § 305 c BGB, noch verstoße sie gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Der Begriff der Verwaltungskosten sei hinreichend bestimmbar und die Klausel damit klar und verständlich. Insoweit könne die Definition in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV zur Bestimmung der Kosten herangezogen werden. Auch sei es unerheblich, dass die Klausel keine Bezifferung oder höhenmäßige Begrenzung der Verwaltungskosten enthält und die Vorauszahlungen im Einzelfall deutlich niedriger festgelegt wurden als die später abgerechneten Kosten.
Kommentar
Bisher war streitig, ob die Formulierung „Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung“ ausreichend bestimmt ist und die Umlageklausel eine höhenmäßige Begrenzung der Kosten enthalten muss. Dieser Streit dürfte nunmehr jedenfalls hinsichtlich der obigen Formulierung erledigt sein. Wichtig: Die Umlage der Verwaltungskosten als Betriebskosten bedarf auch bei Gewerberäumen einer ausdrücklichen Vereinbarung im Mietvertrag.
Autor: Simone Engel - engel@bethgeundpartner.de

Fundstelle: BGH, Urteil vom 09. Dezember 2009, XII ZR 109/08

Gewerbliches Mietrecht: Keine gesetzliche Ausschlussfrist bei Nebenkostenabrechnung

14.03.2010 - 22:14

Der BGH hat aktuell klargestellt, dass die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB von einem Jahr nicht analog auf Gewerberaummietverhältnisse anwendbar ist. Der Vermieter von Geschäftsräumen sei zwar zur Abrechnung über die Nebenkosten innerhalb einer angemessenen Frist verpflichtet, welche regelmäßig zum Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums ende. Die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB gelte allerdings nur für Wohnraum.
Kommentar
Bisher war streitig, ob die Ausschlussfrist auch für Geweberaum anzuwenden ist (für eine Anwendbarkeit: LG Darmstadt NZM 2009, 546; AG Wiesbaden, NZM 2006, 140). Die überwiegende Ansicht in Rechtsprechung und Literatur lehnt eine analoge Anwendung der Ausschlussfrist auf gewerbliche Mietverhältnisse jedoch ab, was nunmehr vom BGH bestätigt wurde. Rechnet der Vermieter von Gewerberaum somit nicht innerhalb der Jahresfrist über die Betriebskosten ab, ist er mit einer Nebenkostennachforderung trotzdem nicht ausgeschlossen.
Autor: Simone Engel - engel@bethgeundpartner.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 27. Januar 2010, XII ZR 22/07

Wohnungseigentumsrecht: Teilnahme von Anwälten an der WEG-Versammlung

27.11.2009 - 08:43

Im Rahmen von komplizierten Sanierungsmaßnahmen und deren Finanzierungen sowie zu erwartenden Änderungsanträgen in der Eigentümerversammlung kann der Verwalter einen Rechtsanwalt als Berater hinzuziehen. Ein Verstoß gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit liegt hierin nicht. Dies gilt zumindest dann, wenn keine Interessengegensätze auftreten und kein Wohnungseigentümer widerspricht. In diesem Sinne entschied das OLG Köln mit Beschluss vom 22. Juni 2009. Notwendig sei aber, dass Beratungsbedarf vorliege, welcher sachgerecht nur in der Versammlung erfüllt werden könne und allen anwesenden Eigentümern zu Gute komme.
Praxistipp
Die Versammlung der Wohnungseigentümer ist grundsätzlich nichtöffentlich. Die Eigentümer sollen ihre Meinungsverschiedenheiten unter sich austragen, unbehelligt von der Einflussnahme Dritter. Ausnahmen sind nur in besonderen Fällen folgenlos möglich, etwa wenn ein Interesse der Gesamtheit an der Teilnahme externer Berater besteht. Ein Verstoß gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit kann die Anfechtbarkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse zur Folge haben, wenn sich die Teilnahme eines Nichtberechtigten auf die Beschlussfassung ausgewirkt hat. Der Verwalter ist hier immer gehalten, die anwesenden Personen ggf. auf ihre Berechtigung zur Teilnahme hin zu überprüfen und sich im Falle einer Vertretung von deren Richtigkeit zu überzeugen. Notfalls hat er die Nichtöffentlichkeit der Versammlung mit geeigneten Maßnahmen durchzusetzen.
Autor: Lars Kutz - kutz@bethgeundpartner.de

Fundstelle: OLG Köln, Beschluss vom 22. Juni 2009, 16 WX 266/08, ZMR 2009, 869

Wohnraummietrecht: Abrechnung auf Basis der Sollvorauszahlungen

11.11.2009 - 16:34

Die Betriebskostenabrechnung, die die vereinbarten Vorauszahlungen des Mieters (Soll-Vorschüsse) und nicht die tatsächlich gezahlten (Ist-Vorschüsse) berücksichtigt, ist formell wirksam, so der BGH in seinem aktuellen Urteil vom 23. September 2009. Eine Abrechnung müsse, um formell wirksam zu sein, mindestens die Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der Verteilerschlüssel, den Mieteranteil und den Abzug der Vorauszahlungen enthalten. Sind die Vorauszahlungen nicht in der tatsächlich geleisteten Höhe angesetzt, ergebe sich daraus lediglich ein inhaltlicher Fehler, der korrigiert werden kann. Damit hält der BGH nach wie vor daran fest, dass für die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung grundsätzlich die tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen anzusetzen sind – dies wird ausdrücklich betont.
Praxistipp
Nach wie vor müssen in die Abrechnung also die tatsächlich gezahlten und nicht, wie in der Praxis sehr verbreitet, die vereinbarten Vorauszahlungen des Mieter eingestellt werden. Die Entscheidung des BGH ist für den Vermieter insoweit von Vorteil, als dass die Abrechnung trotz Angabe der Soll-Vorauszahlungen bei rechtzeitiger Versendung die gesetzliche Abrechnungsfrist wahrt und der Vermieter nicht mit etwaigen Nachzahlungen ausgeschlossen ist. Wäre die Abrechnung formell unwirksam, könnte der Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist keine Nachzahlungen mehr verlangen und die Abrechnung auch nicht mehr nachbessern.
Autor: Bettina Baumgarten - baumgarten@bethgeundpartner.de

Fundstelle: BGH, Urteil vom 23. September 2009, VIII ZA 2/08

Wohnungseigentumsrecht: Kunststofffenster als Modernisierungsmaßnahme

29.10.2009 - 09:03

Der Austausch von Holzfenstern gegen solche aus Kunststoff ist regelmäßig eine Maßnahme der Modernisierung. Der Austausch kann mit einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen werden, so das LG München. In einem Wechsel der Fenster sei eine dauerhafte Verbesserung des Gebrauchswertes der Wohnanlage zu sehen, da Kunststofffenster haltbarer sind, weniger Pflege bedürfen und nicht der Gefahr des Schimmelns oder des Verfaulens ausgesetzt sind. Es komme nicht darauf an, ob gleichzeitig auch Energie eingespart werden kann.
Kommentar
Das Urteil des LG München entspricht der gängigen Rechtsprechung (vergl. etwa OLG Köln, WuM 1997, 455). Die Frage, ob eine Modernisierungsmaßnahme vorliegt oder nicht, ist am Maßstab des § 559 Abs. I BGB zu beurteilen. Danach muss die konkrete Maßnahme einer Einsparung von Wasser oder Energie, einer dauerhaften Verbesserung der Wohnverhältnisse oder einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswertes dienen. Es ist nicht erforderlich, dass alle Voraussetzungen zutreffen. Wohnungseigentümergemeinschaften, die einen Fensteraustausch beschließen möchten, könnten dies auch im Rahmen einer modernisierenden Instandsetzung tun. Dies erfordert lediglich die einfache Stimmenmehrheit. Hier ist es aber zwingend erforderlich, dass die alten Fenster Instandsetzungsbedarf haben, also nicht mehr in Ordnung sind.
Autor: Lars Kutz - kutz@bethgeundpartner.de

Fundstelle: LG München I, Urteil vom 27. April 2009, 1 S 20171/08, GE 2009, 989

Wohnungseigentumsrecht: Pflicht zur Beseitigung baulicher Maßnahmen durch Mehrheitsbeschluss?

03.09.2009 - 10:08

Wohnungseigentümer können durch Mehrheitsbeschluss neue Pflichten einzelner Miteigentümer begründen. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hatte in einem vom OLG Hamburg entschiedenen Fall unangefochten beschlossen, dass ein nachträglich errichtetes Betonfundament für eine Terrasse einschließlich des Plattenbelages vom diese Veränderung vornehmenden Eigentümer beseitigt werden und der ursprüngliche Zustand der Terrasse wieder hergestellt werden sollte. Dem widersetzte sich der in Anspruch genommene Wohnungseigentümer. Das OLG Hamburg hielt den Eigentümer aufgrund des bestandskräftig gewordenen Beschlusses jedoch für verpflichtet, die Veränderungen zu beseitigen.
Praxistipp
Die Entscheidung des OLG Hamburg überrascht. Die herrschende Meinung auch in der obergerichtlichen Rechtsprechung geht davon aus, dass Wohnungseigentümern durch Beschluss Pflichten nicht auferlegt werden können. Daher ist trotz dieser Entscheidung des OLG Hamburg von Beschlüssen, die einzelnen Eigentümern Pflichten auferlegen, wegen des hohen Risikos, im Anfechtungsverfahren zu unterliegen, abzuraten.
Autor: Susanne Tank - tank@bethgeundpartner.de

Wohnraummietrecht: Trittschall in Mietwohnung

03.09.2009 - 10:08

Nach einer aktuellen Entscheidung des BGH weist eine Mietwohnung in einem älteren Gebäude in schallschutztechnischer Hinsicht keinen Mangel auf, sofern der Trittschallschutz den zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen entspricht und vertraglich nichts anderes vereinbart ist. Dies soll auch dann gelten, wenn während der Mietzeit in der Wohnung darüber der Fußbodenbelag ausgetauscht wird und sich dadurch der Schallschutz gegenüber dem Zustand bei Anmietung der Wohnung verschlechtert.
Kommentar
Der BGH grenzt diese Entscheidung ausdrücklich von seinem Senatsurteil vom 06. Oktober 2004 - VIII ZR 355/03, NJW 2005, 218 ab. Im dort entschiedenen Fall wurde ein älteres Wohnhaus nachträglich vom Vermieter um ein weiteres Wohngeschoß aufgestockt, indem das Dachgeschoss ausgebaut wurde. Hier hat der BGH einen Mangel angenommen, wenn die Trittschalldämmung der errichteten Wohnung nicht den Anforderungen der im Zeitpunkt der Aufstockung geltenden DIN-Norm an normalen Trittschallschutz genügt. Vorliegend haben die Eigentümer der oberen Wohnung, die nicht Vermieter der klägerischen Wohnung sind, nur den Bodenbelag ausgetauscht, ohne den Estrich und die Geschossdecke zu verändern. Diese Maßnahmen seien von der Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz her dem erstmaligen Ausbau eines Dachgeschosses für eine Wohnnutzung nicht gleichzustellen, so der BGH. Der Mieter könne hier nicht erwarten, dass die Maßnahme so durchgeführt wird, dass der Trittschallschutz anschließend den höheren Anforderungen der zur Zeit des Austauschs geltenden DIN-Normen genügt.
Autor: Simone Engel - engel@bethgeundpartner.de

Wohnungseigentumsrecht: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Verjährung

20.08.2009 - 11:35

Der Beschluss über die Jahresabrechnung begründet einen Zahlungsanspruch auch hinsichtlich möglicher Hausgeldvorauszahlungsrückstände. Außerdem beginnt mit dem Beschluss über die Jahresabrechnung eine neue Verjährungsfrist, so das OLG Hamm.
Praxistipp
Hausgeldzahlungen sind grundsätzlich erst dann fällig, wenn über sie beschlossen wurde. Mit der Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan werden die Hausgeldvorauszahlungen fällig. Mit der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung wird der noch zu zahlende Nachzahlungsbetrag fällig. Für beide Ansprüche gilt die dreijährige Verjährungsfrist, §§ 197 Abs. 2, 195 BGB, die erst Ende des Jahres beginnt. Die Verjährungsfrist für die Hausgeldvorauszahlungen beginnt damit am Ende des Jahres zu laufen, in dem über den Wirtschaftsplan beschlossen wurde. Für die sich aus der Jahresabrechnung ergebenden Beträge beginnt die Verjährungsfrist am Ende des Jahres der Beschlussfassung hierüber. Wird beispielsweise über den Wirtschaftsplan 2004 im Jahre 2004 beschlossen, verjähren die Hausgeldvorauszahlungsansprüche am 31. Dezember 2007. Versäumt es die WEG, ihre Ansprüche aus dem Wirtschaftsplan rechtzeitig einzuklagen, kann der Anspruch auf Hausgeld auch nach dem 31. Dezember 2007 noch geltend gemacht werden, wenn über die Jahresabrechnung 2004 erst im Jahre 2006 beschlossen wurde. Die Ansprüche aus der Jahresabrechnung 2004 verjähren nämlich erst drei Jahre nach Beschlussfassung und damit spätestens am 31. Dezember 2009. Sollte also vergessen worden sein, Hausgeldvorauszahlungen rechtzeitig gerichtlich geltend zu machen, so dass diese inzwischen verjährt sind, so ist stets zu prüfen, ob sich der Anspruch nicht noch aus einer später beschlossenen und damit noch nicht verjährten Jahresabrechnung ergibt.
Autor: Susanne Tank - tank@bethgeundpartner.de

Wohnungseigentumsrecht: Zahlungspflicht bei Erwerb zwangsversteigerten Wohneigentums

06.08.2009 - 17:26

Durch den Erwerb von Wohnungseigentum durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung wird der Erwerber Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft und ist damit auch an die vor seinem Eintritt in die Gemeinschaft getroffenen Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft gebunden. Das Landgericht Saarbrücken hat entschieden, dass ein Wohnungseigentümer, der seine Eigentumswohnung durch Zuschlag in einer Zwangsversteigerung erworben hat, auch dann zur Zahlung der nach dem Eigentumserwerb fällig gewordenen Raten einer Sonderumlage verpflichtet ist, wenn die Sonderumlage bereits vor dem Eigentumserwerb beschlossen worden ist, die einzelnen Raten jedoch zum Teil erst später fällig werden. Bei den nach dem Eigentumserwerb des Beklagten fällig gewordenen Raten der Sonderumlage handele es sich - entgegen der Auffassung des Beklagten - nicht um „Lasten“ aus der Vergangenheit im Sinne von § 56 Satz 2 ZVG, welche vom Ersteher grundsätzlich erst ab dem Zeitpunkt des Zuschlags als Lasten der Eigentumswohnung zu tragen wären.
Praxistipp
Der Erwerb einer Eigentumswohnung aufgrund Zuschlags im Termin zur Zwangsversteigerung kann für den Erwerber wirtschaftlich attraktiv sein, da die Höchstgebote regelmäßig unterhalb des Verkehrswerts der Wohnung liegen. Der vorliegende Fall zeigt indessen, dass sich der Erwerber vor dem Zuschlagstermin bei der zuständigen Wohnungsverwaltung auch umfassend über bereits beschlossene Sonderumlagen informieren sollte, da er nach der Entscheidung der Saarbrücker Richter zur Beteiligung an Sonderumlagen – im konkreten Fall immerhin 15.000 EUR – herangezogen werden kann, die vor seinem Eintritt in die Eigentümergemeinschaft beschlossen wurden. Durch § 56 Satz 2 ZVG wird er hiervor nicht geschützt. Da der Verwalter seit Inkrafttreten der WEG- Novelle 2007 zur Führung einer Beschlusssammlung verpflichtet ist, sollte dem Bieterinteressenten eine entsprechende Information jedenfalls für die jüngere Vergangenheit ohne weiteres möglich sein.
Autor: Dr. Andreas C. Brinkmann - brinkmann@bethgeundpartner.de

Wohnraummietrecht: Renovierungskosten bei unwirksamer Endrenovierungsklausel

12.06.2009 - 10:11

Der BGH hat aktuell entschieden, dass dem Wohnungsmieter ein Anspruch auf Erstattung der Renovierungskosten gegen den Vermieter zustehen kann, wenn die Endrenovierungsklausel im Mietvertrag unwirksam ist und der Mieter im Vertrauen auf die Wirksamkeit der Klausel eine Endrenovierung ausgeführt hat. Die Renovierung sei dann vom Mieter ohne Rechtsgrund erbracht worden, so dass ihm ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung zustehe (§ 812 BGB). Der Wert der Renovierung könne vom Gericht auf der Grundlage der üblichen Vergütung von Renovierungsleistungen geschätzt werden. Führt der Mieter diese in Eigenleistung, bemesse sich der Wert der Dekorationsleistungen nach dem, was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen.

Ein Schadenersatzanspruch sei daneben nur gegeben, wenn dem Vermieter im konkreten Fall ein Verschuldensvorwurf wegen der Verwendung unwirksamer Klauseln gemacht werden könne. Ebenso scheide ein Aufwendungsersatzanspruch aus einer Geschäftsführung ohne Auftrag aus. Der Mieter, der aufgrund vermeintlicher Verpflichtung Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung vornimmt, führt damit kein Geschäft des Vermieters, sondern wird nur im eigenen Rechts- und Interessenkreis tätig. Die Renovierungsarbeiten stellen einen Teil des Entgelts für die Überlassung des Wohnraums dar.
Kommentar
Der BGH hat einmal mehr die Rechte des Mieters gestärkt. Anders als z. B. die Landgerichte Karlsruhe (Az. 9 S 479/05) und Wuppertal (Az. 9 S 478/06) verneint der BGH allerdings einen Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag, da der Mieter im eigenen Pflichtenkreis tätig sei. Soweit der BGH seine Entscheidung auf § 812 BGB stützt, ist § 814 BGB zu beachten. Jedenfalls dann, wenn der Mieter zum Zeitpunkt der Renovierung die Unwirksamkeit der Klausel kannte, wird ihm kein Anspruch gegen den Vermieter zustehen (§ 814 BGB). Das Urteil liegt noch nicht im Volltext vor. Es bleibt daher abzuwarten, ob sich der BGH auch mit dieser Frage auseinandergesetzt hat.
Autor: Frank U. Schuster - schuster@bethgeundpartner.de

Fundstelle: BGH, Urteil vom 27. Mai 2009, VIII ZR 302/07 - www.bundesgerichtshof.de

Wohnungseigentumsrecht: Verwalterzustimmung und Schadensersatz

12.06.2009 - 10:10

Werden die Eigentümergemeinschaft und der Verwalter wegen einer nicht erteilten Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungs- bzw. Teileigentums auf Schadensersatz in Anspruch genommen, haben sie darzulegen und zu beweisen, dass ein wichtiger Grund für die Verweigerung der Zustimmung vorgelegen hat. So entschied das OLG Brandenburg mit Beschluss vom 12. Januar 2008.
Praxistipp
Die Teilungserklärung kann bestimmen, dass die Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf. Diese Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund, der in der Person des Erwerbers liegt, versagt werden. Der Verwalter muss wissen, dass er sich ggf. schadensersatzpflichtig macht, wenn er die Zustimmung verweigert, ein wichtiger Grund jedoch nicht vorlag. Dies ist im Einzelfall jeweils sorgfältig zu prüfen. So liegt ein wichtiger Grund z.B. regelmäßig nicht in Beitrags- und Wohngeldrückständen des Veräußerers. Die Wohnungseigentümer können nach der Novellierung des WEG nunmehr jedoch mit Stimmenmehrheit entgegen der Teilungserklärung beschließen, dass eine solche Veräußerungsbeschränkung aufgehoben wird, § 12 Abs. 4 WEG.
Autor: Lars Kutz - kutz@bethgeundpartner.de

Fundstelle: OLG Brandenburg, Beschluss vom 12. Januar 2008, 5 Wx 49/07, GE 2009, S. 582 ff.

Gewerbliches Mietrecht: Versorgungssperre – BGH gibt Vermieter Recht

14.05.2009 - 13:11

Der BGH hat aktuell erstmals entschieden, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses Versorgungsleistungen wie Heizung, Strom und Wasser einstellen darf. In dem zugrunde liegenden Fall kündigte der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs. Er drohte dem Mieter mehrfach an, die Versorgung mit Heizenergie zu unterbrechen. Dagegen erhob der Mieter vorbeugende Unterlassungsklage. Die Karlsruher Richter sahen in der Einstellung der Versorgungsleistungen keine verbotene Eigenmacht. Ein Anspruch des Mieters auf Fortsetzung von Versorgungsleistungen könne sich nur aus dem Mietvertrag ergeben oder - nach Beendigung des Mietverhältnisses - im Einzelfall nach Treu und Glauben aus sog. nachvertraglichen Pflichten. Eine Grenze für die Pflicht zur weiteren Belieferung sei jedenfalls dann erreicht, wenn der Vermieter hierfür kein Entgelt erhalte und ihm durch die weitere Belieferung ein Schaden drohe.
Kommentar
Der BGH hat entgegen der bisher überwiegend vertretenen Auffassung in Rechtsprechung und Literatur nunmehr klargestellt, dass allein der Besitz an den Mieträumen kein Recht auf eine fortgesetzte Belieferung mit Versorgungsleistungen verleiht. Jedenfalls dann, wenn der Mieter die Versorgungsleistungen nach Vertragsbeendigung nicht zahlt, soll der Vermieter zur Einstellung der Versorgung berechtigt sein.
Autor: Simone Engel - engel@bethgeundpartner.de

Fundstelle: BGH, Urteil vom 06. Mai 2009, XII ZR 137/07 - www.bundesgerichtshof.de

Wohnraummietrecht: Nutzungsentschädigung bei Räumungsfrist

30.04.2009 - 17:13

Gibt der Mieter nach Ende der Mietzeit die Mietsache nicht zurück, muss er dem Vermieter eine Nutzungsentschädigung zahlen. Die Entschädigung schuldet der Mieter jedoch nur taggenau, also bis zum Tag des Auszugs. Das AG Schöneberg hat entschieden, dass jedenfalls dann, wenn die Vertragsparteien eine Räumungsfrist vereinbaren, der Mieter für den gesamten Zeitraum Nutzungsentschädigung leisten müsse unabhängig davon, ob er die Räume dann doch tatsächlich früher zurückgebe. Im entschiedenen Fall war die Räumungsfrist auf den 31. Dezember vereinbart, der Mieter gab die Räume aber schon zum 17. Dezember zurück, musste gleichwohl für den gesamten Dezember zahlen.
Praxistipp
Die Vereinbarung einer Räumungsfrist lohnt sich. Damit wissen beide Seiten, auf was sie sich – auch finanziell - einlassen. Es kann nicht nur die Räumungsfrist, sondern auch die Höhe der Nutzungsentschädigung vereinbart werden. Sonst ist die zuletzt gezahlte Miete ausschlaggebend. Unterbleibt eine Vereinbarung, kann der Vermieter zwar nach der Rückgabe ggf. noch weiteren Schadensersatz geltend machen, z.B. weil er die Räume nicht sogleich wieder vermieten kann. Hier gelten aber erhöhte Anforderungen.
Autor: Susanne Tank - tank@bethgeundpartner.de

Fundstelle: AG Schöneberg, Urteil vom 9. Oktober 2008, 2 C 213/08, GE 2009, 120

Wohnungseigentumsrecht: Begründung einer Anfechtungsklage

16.04.2009 - 09:09

Innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung müssen die Gründe, auf welche eine Anfechtungsklage gestützt wird, vollständig vorgetragen sein. Dabei muss sich der Sachverhalt, aus dem sich die Anfechtungsgründe ergeben sollen zumindest in seinem wesentlichen Kern aus den eingegangenen Schriftsätzen ergeben. Es genügt nicht, dass er aus Anlagen ersichtlich ist. Ein Nachschieben von Gründen nach Fristablauf ist nicht möglich. Dies hat der BGH mit Urteil vom 16. Januar 2009 festgehalten.
Kommentar
Das Urteil des BGH ist keine Überraschung. Es gibt nur die Gesetzeslage wieder. Die Fristen einer Beschlussanfechtungsklage sind in § 46 WEG geregelt. Die Anfechtungsklage ist innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung zu erheben und innerhalb eines weiteren Monats zu begründen. Diese Fristen sind materielle Ausschlussfristen, deren Versäumnis zwingend eine Klageabweisung zur Folge hat. Ein Fristversäumnis kann auch vorliegen, wenn die Anfechtungsgründe nicht rechtzeitig vorgetragen sind. Es ist aus diesem Grunde stets darauf zu achten, dass die Klagebegründung umfassend darstellt, warum ein Beschluss angefochten wird. Es ist noch einmal hervorzuheben, dass die Anfechtungsfrist mit dem Zeitpunkt der Beschlussfassung beginnt. Nicht entscheidend ist, wann etwa dem Eigentümer das Protokoll der Versammlung zugegangen ist. Möchte ein Eigentümer bei der Anfechtung anwaltlichen Beistand in Anspruch nehmen, so empfiehlt es sich, dies schnellstmöglich nach der Beschlussfassung zu tun, damit die Fristen eingehalten werden können.
Autor: Lars Kutz - kutz@bethgeundpartner.de

Fundstelle: BGH, Urteil vom 16. Januar 2009, V ZR 74/08 - www.bundesgerichtshof.de

Wohnraummietrecht: Individualvereinbarung über Endrenovierung

04.03.2009 - 20:38

Eine unwirksame Formularklausel zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen macht eine nachträglich zwischen Vermieter und Mieter getroffene individualvertragliche Endrenovierungsverpflichtung nicht unwirksam, so der BGH in seiner aktuellen Entscheidung vom 14. Januar 2009. Im entschiedenen Fall war im Mietvertrag ein starrer und damit unwirksamer Fristenplan vereinbart. Im Übergabeprotokoll haben die Parteien dann vereinbart, dass der Mieter die Wohnung renoviert zurückgibt. Diese nachträglich im Übergabeprotokoll getroffene Individualvereinbarung unterliegt nicht der Inhaltskontrolle gem. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB und wird auch nicht von der unwirksamen formularvertraglichen Renovierungsklausel gem. § 139 BGB infiziert, so der BGH.
Kommentar
Der Senat führt seine Rechtsprechung gem. Urteil vom 05. April 2006 - VIII ZR 163/05 fort. Vorliegend bestand die Besonderheit darin, dass die individuelle Endrenovierungsverpflichtung nachträglich im Übergabeprotokoll getroffen wurde und nicht im Mietvertrag zusammen mit der formularvertraglichen Schönheitsreparaturenklausel. Es fehlte damit an der Einheitlichkeit des Rechtsgeschäfts i.S.v. § 139 BGB, so dass keine Nichtigkeit vorliegt.
Autor: Simone Engel - engel@bethgeundpartner.de

Fundstelle: BGH, Urteil vom 14. Januar 2009, VIII ZR 71/08 - www.bundesgerichtshof.de

Wohnungseigentumsrecht: Rauchwarnmelder sind Gemeinschaftseigentum

04.03.2009 - 20:35

Rauchwarnmelder werden zwar auch und ggf. sogar überwiegend in den Räumen des Sondereigentums angebracht. Gleichwohl handelt es sich bei Rauchwarnmeldern um Gemeinschaftseigentum, denn sie dienen auch der Sicherheit des Gebäudes, vgl. § 5 Abs. 2 WEG. Damit sind sie zwingend dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen.
Praxistipp
Bei Rauchwarnmeldern kann nichts anderes gelten, als auch bei Thermostatventilen an Heizkörpern. Auch diese gehören zwingend zum Gemeinschaftseigentum, selbst wenn sie sich im räumlichen Bereich des Sondereigentums befinden. Zu beachten ist, dass in 10 Bundesländern derzeit bereits eine gesetzliche Verpflichtung zum Einbau von Rauchwarnmeldern besteht. Demzufolge ist das jeweilige Landesbaurecht bei der Beschlussfassung zu beachten. Gibt das Baurecht diese Verpflichtung vor, so handelt es sich bei der Beschlussfassung über den Einbau von Rauchwarnmeldern um eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung, die mehrheitlich beschlossen werden kann. Gibt das Landesrecht eine solche Verpflichtung nicht vor, handelt es sich um eine bauliche Veränderung, die der Zustimmung der Wohnungseigentümer bedarf, die hierdurch einen nicht hinnehmbaren Nachteil erleiden.
Autor: Susanne Tank - tank@bethgeundpartner.de

Fundstelle: AG Ahrensburg, Urteil vom 25. September 2008, 3 C 11/08, ZMR 2009, 78 ff.

Wohnungseigentumsrecht: Verwaltervergütung nach fristloser Kündigung

04.02.2009 - 14:05

Ein WEG-Verwalter, welcher unter gleichzeitiger fristloser Kündigung des Verwaltervertrages durch Beschluss der WEG fristlos abberufen worden ist, kann jedenfalls dann keine Vergütung für die Restlaufzeit seines Vertrages verlangen, wenn er die Kündigung für unwirksam hält, seine Ansprüche aber erst 1 Â¼ Jahre nach der Abberufung gerichtlich geltend macht, so das AG Hannover. Die Klage sei nicht mehr zeitnah. Ein solches Verhalten verstoße gegen Treu und Glauben und führe zum Verlust der Vergütungsansprüche.
Praxistipp
Dem abberufenen und gekündigten WEG-Verwalter kann nur geraten werden, seine Ansprüche zeitnah zur Kündigung geltend zu machen. Insbesondere noch ausstehende Vergütungsansprüche sollten rechtzeitig eingefordert werden. Auch sollte der Verwalter, geht er von einer unwirksamen Kündigung aus, die Anfechtung des entsprechenden Eigentümerbeschlusses bzw. die gerichtliche Feststellung der Unwirksamkeit der Kündigung anstreben, um seiner Rechte nicht verlustig zu gehen. Möchte der Verwalter den Abberufungsbeschluss anfechten, so ist unbedingt zu beachten, dass die Anfechtung binnen eines Monats nach Beschlussfassung zu erfolgen hat.
Autor: Lars Kutz - kutz@bethgeundpartner.de

Fundstelle: AG Hannover, Urteil vom 09. Januar 2009, 481 C 12247/08

Allgemeines Recht: Verwalter darf Mieten nicht mehr selbst einklagen

04.02.2009 - 14:04

Selbst wenn in der Hausverwaltervollmacht die Generalermächtigung des Verwalters zum Einklagen von Mietrückständen enthalten ist, darf der Verwalter nicht im eigenen Namen Mietzahlungsklage erheben, entschied das AG Köln unter Hinweis auf die geänderte Zivilprozessordnung (ZPO). Danach seien Hausverwalter grundsätzlich nicht mehr zur gerichtlichen Vertretung des Vermieters befugt.
Praxistipp
Das gilt auch für Mahnbescheide! Natürlich kann der Vermieter weiterhin selbst klagen, d.h. beauftragt der Verwalter einen Rechtsanwalt mit der Klage im Namen des Vermieters, ist das nach wie vor möglich. Will der Vermieter die Klage in seinem Namen vermeiden, kann er die Mietzahlungsansprüche an den Verwalter abtreten, so dass der Verwalter dann im Namen der Verwaltung klagen kann. In diesem Fall muss sich der Verwalter zusätzlich gemäß §§ 79 Abs. 2 Nr. 4 ZPO bei der nach dem Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) zuständigen Behörde registrieren lassen.
Autor: Susanne Tank - tank@bethgeundpartner.de

Fundstelle: AG Köln, Urteil vom 25. Juni 2008, 220 C 55/08

Wohnraummietrecht: Keine Abmahnung für ordentliche Kündigung nötig

18.12.2008 - 00:04

Das Kammergericht entschied, dass eine ordentliche Kündigung grundsätzlich auch ohne vorherige Abmahnung rechtens ist und schloss sich insoweit der Rechtsprechung des BGH aus dem Jahr 2007 an. Im entschiedenen Fall lagen aufgrund des Zahlungsverzugs des Mieters sogar die Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung vor. Da der Mieter nicht nachweisen konnte, dass er die Miete unverschuldet nicht zahlen konnte, wurde er zur Räumung der Wohnung verurteilt, auch ohne dass ihn der Vermieter zuvor wegen des Zahlungsverzugs abgemahnt hatte.
Kommentar
Ein Vermieter kann den Mietvertrag nach den gesetzlichen Regelungen ordentlich kündigen, wenn er daran ein berechtigtes Interesse hat. Ein solches Interesse ist u.a. dann gegeben, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft und erheblich verletzt. Der Kündigungsgrund hängt also grundsätzlich vom Fehlverhalten des Mieters ab. Der Vermieter muss in diesem Fall keine Abmahnung erteilen.
Dennoch kann auch einer Abmahnung bei einer ordentlichen Kündigung einmal Bedeutung zukommen. Nämlich dann, wenn erst die Missachtung der Abmahnung durch den Mieter dessen Pflichtverletzung das erforderliche Gewicht verleiht, etwa weil vorher nur ein schlichtes Versehen des Mieters vorgelegen hat oder eine Duldung des Vermieters zu vermuten war.
Autor: Matthias Steinke - steinke@bethgeundpartner.de

Fundstelle: Kammergericht, Urteil vom 24. Juli 2008, 8 U 26/08

Wohnungseigentumsrecht: Wirksamer Beschluss trotz Nichterreichens des Mehrheitsquorums einer Öffnung

18.12.2008 - 00:03

Wird ein Beschluss nicht mit der nach einer Öffnungsklausel erforderlichen Mehrheit, gleichwohl aber mehrheitlich beschlossen, wird er ohne Anfechtung bestandskräftig und ist nicht nichtig, so das Landgericht München. Nach der Gemeinschaftsordnung konnten mit Â¾-Mehrheit Änderungen der Gemeinschaftsordnung beschlossen werden. Mit einfacher Mehrheit wurde beschlossen, dass die Verteilung von Kosten nicht mehr nach Miteigentumsanteilen, sondern nach Quadratmeter Wohnfläche erfolgen sollte. Ein späterer Beschluss, dem die geänderte Kostenverteilung zugrunde lag, wurde mit dem Argument angefochten, der ursprüngliche Beschluss über die grundsätzliche Änderung des Kostenverteilerschlüssels sei nicht mit der notwendigen Mehrheit zu Stande gekommen und deshalb nichtig. Falsch, da aus der Öffnungsklausel die Beschlusskompetenz der Gemeinschaft folge.
Kommentar
Die Entscheidung entspricht der überwiegenden Auffassung in der Rechtsprechung. So lange ein Beschluss mit der notwendigen Kompetenz gefasst ist, ist er jedenfalls aus diesen Gründen nicht nichtig. Wird die erforderliche Mehrheit nicht erreicht, macht dies den Beschluss zwar anfechtbar. Ficht jedoch niemand an, wird der Beschluss bestandskräftig.
Autor: Susanne Tank - tank@bethgeundpartner.de

Fundstelle: Landgericht München, Beschluss vom 03. Dezember 2007, 1 O 14033/06, WE 2008, 248 f.

Wohnraummietrecht: BGH erklärt \"Holzklausel\" für zulässig

05.11.2008 - 19:50

Der BGH hat die Rechte der Vermieter gestärkt und eine sog. "Holzklausel" für wirksam erklärt. Im vorliegenden Fall hatte ein Vermieter formularmäßig festgelegt, dass lackierte Holzteile in dem Zustand wie bei Vertragsbeginn und farbig gestrichene Holzteile in Weiß oder hellen Farbtönen zurückzugeben sind. Der BGH sah hierin keine Einschränkung der Mieterinteressen. Die Klausel, die sich ausschließlich auf den Zeitpunkt der Rückgabe bezog, differenziere zwischen lackierten und gestrichenen Holzteilen, aber auch zwischen den zurückzugebenden Farbtönen.
Hinsichtlich farblich gestrichener Holzteile obliege dem Mieter bei Auszug ein ausreichender Entscheidungsspielraum. Hinsichtlich lackierter Holzteile sei eine Festlegung auf den bei Vertragsbeginn vorgegebenen Farbton zulässig. Grund hierfür sei, dass bei transparenten Lackierungen eine Veränderung des Farbtons nur mit einem Substanzeingriff (Abschleifen) rückgängig zu machen sei.
Kommentar
Der BGH führt seine Rechtsprechung zu den rechtlichen Anforderungen an eine Farbwahlklausel fort und stellt klar, dass eine Klausel, die sich nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung und auf Holzteile beschränkt wirksam ist. Der Vermieter kann verlangen, dass die Wohnung bei Auszug in einen Zustand des â€žallgemeinen Geschmacksempfindensâ€œ zurückversetzt wird.
Autor: Tilko Methfessel - methfessel@bethgeundpartner.de

Fundstelle: BGH, Urteil vom 22. Oktober 2008, VIII ZR 283/07

Wohnungseigentumsrecht: Keine Laubbeseitigungspflicht mittels Mehrheitsbeschluss

05.11.2008 - 19:48

Eine Regelung, nach der vom 01. September bis zum 30. Januar eines Jahres die Wohnungseigentümer selbst nach einem festgelegten Turnus zur Beseitigung von Laub und zur allgemeinen Reinigung der Außenanlage der Gemeinschaft verpflichtet werden, kann nicht durch Mehrheitsbeschluss bestimmt werden. Eine solche Regelung bedarf vielmehr einer Vereinbarung aller Wohnungseigentümer, so das OLG Düsseldorf.
Praxistipp
Es ist streitig, ob die Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss zur so genannten tätigen Mithilfe verpflichtet werden können. Eine Beschlusskompetenz besteht nur für solche Tätigkeiten, die typischerweise Gegenstand einer Hausordnung sein können. Dabei kommt es allerdings darauf an, dass die zu regelnden Gegenstände den einzelnen Wohnungseigentümern bereits aufgrund einer Vereinbarung oder eines Gesetzes obliegen. Dies ist z.B. bei Reinigungs- und Winterdiensten der Fall, denn die Verkehrssicherungspflicht für das Treppenhaus und den Gehsteig obliegt den Eigentümern.
Aus diesem Grunde ist die Entscheidung des OLG Düsseldorf zumindest bezogen auf die Beseitigung des Laubs auf den Gehwegen falsch. Will man Verkehrssicherungspflichten den Wohnungseigentümern durch Mehrheitsbeschluss aufgeben, ist zu beachten, die Wohnungseigentümer gleichmäßig zu den Leistungspflichten heranzuziehen. Auch sollte die Eigenleistung in der Regel zu einer Kostenersparnis führen. Ist die Kostenersparnis im Vergleich zur Beschäftigung eines Dritten nur minimal oder ist der Arbeitseinsatz, der von den Wohnungseigentümern verlangt wird, unverhältnismäßig hoch, dann dürfte ein solcher Beschluss den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen.
Autor: Susanne Tank - tank@bethgeundpartner.de

Fundstelle: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 23. Juni 2008, I-3 Wx 77/08

Gewerbliches Mietrecht: Starre Fristen in Gewerbemietverträgen unwirksam!

22.10.2008 - 20:30

Der BGH hat am 08. Oktober 2008 entschieden, dass Schönheitsreparaturklauseln mit starren Fristen auch bei Gewerberäumen unwirksam sind. Im entschiedenen Fall enthielt der Formularmietvertrag eine Klausel, wonach der Mieter mindestens alle 3 bzw. 5 Jahre die Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durch Fachhandwerker ausführen zu lassen habe. Diese Verpflichtung sah der BGH als unwirksam an. Auch bei gewerblichen Mietverhältnissen sei die Inhaltskontrolle des § 307 BGB zu beachten, sofern es sich - wie hier - um einen Formularvertrag handelt. Wird der Gewerbemieter unabhängig vom Erhaltungszustand verpflichtet, in starren Fristen zu renovieren, werde ihm der Einwand genommen, dass überhaupt kein Renovierungsbedarf gegeben ist. Eine solche Verpflichtung benachteilige den Mieter unangemessen und ist damit unwirksam.
Kommentar
Der BGH stellt nunmehr ausdrücklich klar, dass auch in Gewerbemietverträgen starre Renovierungsfristen unwirksam sind und schließt sich damit der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats zum Wohnraummietrecht an. Sind in einem Gewerbemietvertrag derartige Fristen vereinbart, muss nicht der Mieter, sondern der Vermieter renovieren.
Autor: Simone Engel - engel@bethgeundpartner.de

Fundstelle: BGH, Urteil vom 08. Oktober 2008, XII ZR 84/06 - www.bundesgerichtshof.de

Wohnungseigentumsrecht: Verwalter darf Sonderumlagen einziehen

24.09.2008 - 19:48

Ein WEG-Verwalter, der per Vertrag zur Einziehung von Wohngeld- und Hausgeldzahlungen auch im eigenen Namen ermächtigt ist, ist auch berechtigt, Zahlungen von Sonderumlagen an sich zu verlangen. So entschied das OLG Hamm mit Beschluss vom 29. Mai 2008. Unter dem nicht gesetzlich definierten Begriff der Wohngeldzahlungen im engeren Sinne werden laufende Vorschussleistungen der Wohnungseigentümer auf der Grundlage eines Wirtschaftsplanes oder einer Jahresrechnung verstanden. In einem so engen Sinn sei aber die Ermächtigung des Verwalters nicht zu verstehen. Bei der Sonderumlage handele es sich um eine Ergänzung des Jahreswirtschaftsplanes, mithin ebenso um Vorschusszahlungen an die Eigentümergemeinschaft. Sonderumlagen seien somit mit den regelmäßig zu erbringenden Vorschusszahlungen vergleichbar, zu deren Einzug der Verwalter ohne Zweifel ermächtigt sei.
Kommentar
Die Entscheidung des OLG Hamm entspricht der herrschenden Rechtsprechung und ist nicht zu beanstanden. Aufgrund der Rechtsnatur der Sonderumlage als Nachtrag zum Wirtschaftsplan ist nicht erkennbar, warum ein Verwalter, der zum Einzug der Hausgelder ermächtigt ist, nicht auch die Sonderumlagen einziehen können sollte, die auf der selben rechtlichen Grundlage, nämlich dem Wirtschaftsplan beruhen. Dennoch sollte der Verwalter seinen Verwaltervertrag und die Regelungen der Teilungserklärung stets gut im Blick haben und seine Ermächtigung zur Geltendmachung von Forderungen der WEG für jeden Fall überprüfen, da jede Eigentümergemeinschaft unterschiedliche Regelungen vereinbart haben kann.
Autor: Lars Kutz - kutz@bethgeundpartner.de

Fundstelle: OLG Hamm, Beschluss vom 29. Mai 2008, 15 Wx 43/08

Bundesgerichtshof spricht vermieterfreundliches Urteil zu Betriebskostenabrechnungen

20.08.2008 - 14:58

Betriebskostenabrechnungen treiben unzähligen Mietern, aber auch einigen Vermietern Jahr für Jahr sprichwörtlich den Schweiß auf die Stirn. Ist bei einer zweifelhaften Abrechnung keine Einigung in Sicht, landet das Thema nicht selten vor Gericht. So hatte der BGH (VIII ZR 49/07) in einem Fall zu entscheiden, ob Betriebskosten nach dem so genannten Abflussprinzip abgerechnet werden dürfen. Sie dürfen, urteilten die Richter vermieterfreundlich.

Der Sachverhalt: Eine Vermieterin hatte in ihrer Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2004 unter anderem die Wasser- und Abwasserkosten abgerechnet, die sie selbst im gleichen Jahr an den Wasserversorger bezahlt hatte. Der Wasserversorger rechnete aber immer im Sommer ab, so dass der Abrechnung 2004 die Wasserlieferungen von Mitte 2003 bis Mitte 2004 zugrunde lagen.

Für die Juristen galt es nun, eine Antwort auf die beiden folgenden Fragen zu finden: Dürfen Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung stets nur diejenigen Kosten in Rechnung stellen, die auf dem tatsächlichen Verbrauch im Abrechnungszeitraum beruhen (so genanntes Leistungsprinzip)? Oder dürfen sie ebenfalls jene Kosten abrechnen, mit denen sie selbst im Abrechnungszeitraum belastet worden sind (so genanntes Abflussprinzip)?

Leistungsprinzip nicht mit Gesetz vereinbar
Nach Auffassung des höchsten Zivilgerichts ist das Leistungsprinzip nicht mit dem Gesetz vereinbar. Vermietern müsse es grundsätzlich erlaubt sein, Abrechnungen des Wasserversorgers auf die einzelnen Kalenderjahre aufzuteilen. Sonst hätten Vermieter mit „einem unzumutbaren zusätzlichen Aufwand“ zu kämpfen, heißt es in der Urteilsbegründung. Offen ließ der BGH hingegen, ob auch bei einem Mieterwechsel nach dem Abflussprinzip abgerechnet werden darf.
Sebastian Hellweg/Silke Teichmann

Wohnungseigentumsrecht: Heizungssanierung der WEG

15.05.2008 - 20:02

Die Wohnungseigentümer können im Rahmen einer Erneuerung der gemeinschaftlichen Heizungsanlage auch den Austausch defekter Heizkörper in den einzelnen Wohnungen mitbeschließen, ohne dass es darauf ankäme, ob diese im Sonder- oder im Gemeinschaftseigentum stehen, entschied das OLG München mit Beschluss vom 20. März 2008.
Kommentar
Thermostatventile gehören unabhängig davon, ob sie sich im Bereich des Gemeinschaftseigentums oder Sondereigentums der einzelnen Wohnungen befinden zum Gemeinschaftseigentum, so dass die Wohnungseigentümergemeinschaft unproblematisch über den Austausch sämtlicher Thermostatventile beschließen kann. Darüber hinaus dürfen die Wohnungseigentümer unabhängig von den Eigentumsverhältnissen an den Heizkörpern selbst auch über deren Austausch mitbeschließen, wenn die Funktion des gesamten zentralen Heizungssystems durch etwaige defekte Einzelheizkörper beeinträchtigt sein kann.
Autor: Matthias Steinke - steinke@bethgeundpartner.de

Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 20. März 2008, 34 Wx 46/07

Makler- und Bauträgerrecht: Rücktritt vom Kaufvertrag - Entfall des Maklerlohns?

18.04.2008 - 22:12

In seinem Beschluss vom 10. Januar 2008 hat der Bundesgerichtshof seine bisherige Rechtsprechung bekräftigt, dass der Anspruch des Maklers auf Maklerlohn entfällt, wenn ein arglistig getäuschter Käufer sich dafür entscheidet, statt einer Anfechtung des Vertrages nach § 123 Abs. 1 BGB von dem Verkäufer die Rückabwicklung der Leistungen nach dem vertraglichen Gewährleistungsrecht zu verlangen. Voraussetzung für eine solche Gleichbehandlung von Vertragsanfechtung und Gewährleistungsrecht sei jedoch, dass der Anspruch auf Rückabwicklung innerhalb der für die Anfechtung geltenden Jahresfrist nach § 124 Abs. 1 BGB erhoben werde.
Kommentar
Wenn ein Käufer die ihn zur Anfechtung berechtigenden Umstände erkennt, trotzdem aber zunächst lediglich eine Kaufpreisminderung und/oder Ersatz seiner Schäden verlangt und so mehr als ein Jahr vergeht, kann er nicht mehr den Maklerlohn herausverlangen, wenn er sich dann letztendlich doch zum Rücktritt vom Vertrag entschließt. Der courtagepflichtige Käufer ist folglich in einer solchen Konstellation spätestens nach einem Jahr ab Kenntnis von der arglistigen Täuschung des Verkäufers mit Rückforderungsansprüchen gegenüber dem Makler ausgeschlossen.
Autor: Matthias Steinke - steinke@bethgeundpartner.de

Fundstelle: BGH, Beschluss vom 10. Januar 2008, V ZR 81/07 - www.bundesgerichtshof.de

Wohnraummietrecht: Erste Abrechnung nach 20 Jahren

18.04.2008 - 22:11

Rechnet der Vermieter erstmals nach 20 Jahren über die vertraglich vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen ab, kann er trotzdem einen Nachforderungsbetrag geltend machen, so der BGH mit Urteil vom 13. Februar 2008. Vorliegend begann das Mietverhältnis im Jahre 1982. Der Vermieter erstellte für die Jahre 1982 bis 2002 keine Betriebskostenabrechnung. Im Oktober 2004 rechnete er erstmals für den Abrechnungszeitraum 2003 ab und verlangte vom Mieter eine Nachzahlung. Zu Recht, wie der BGH entschied.
Sofern keine besonderen Umstände vorliegen, trete durch das langjährige Unterlassen der Betriebskostenabrechnung keine stillschweigende Vertragsänderung ein. Insoweit fehle es an einer auf eine Vertragsänderung gerichteten Willenserklärung des Vermieters. Durch den bloßen Zeitablauf habe der Vermieter sein Recht zur Abrechnung über die Betriebskosten auch nicht verwirkt. Hiervon könne nur dann ausgegangen werden, wenn noch weitere Umstände hinzutreten, welche allerdings in dem zu entscheidenden Fall nicht dargelegt wurden.
Kommentar
Die Entscheidung des BGH ist zu begrüßen. Stellt sie doch klar, dass selbst bei jahrelangem Unterlassen der Abrechnung über vertraglich vereinbarte Betriebskosten ohne weitere Anhaltspunkte keine stillschweigende Vertragsänderung angenommen werden kann. Allerdings ist zu beachten, dass die Umstände des Einzelfalls jeweils zu berücksichtigen sind.
Autor: Stephan Müller - mueller@bethgeundpartner.de

Fundstelle: BGH, Urteil vom 13. Februar 2008, VIII ZR 14/06 - www.bundesgerichtshof.de

Wohnraummietrecht: Mieter muss Modernisierungsmaßnahmen des Grundstückskäufers dulden

19.03.2008 - 22:25

Ein Grundstückskäufer ist bereits vor seiner Eintragung im Grundbuch berechtigt, Mietwohnungen zu modernisieren, sofern der Vermieter ihn hierzu ermächtigt hat und die gesetzlich geregelten Voraussetzungen einer Duldungspflicht des Mieters nach § 554 Abs. 2 und 3 BGB vorliegen, so der BGH mit Urteil vom 13. Februar 2008.
Der Käufer hatte vorliegend ein Grundstück erworben. Er wurde vom Vermieter ermächtigt, bereits vor Eintragung im Grundbuch sämtliche, die Mietverhältnisse betreffenden Erklärungen im eigenen Namen abzugeben, insbesondere Modernisierungsmaßnahmen vorzunehmen sowie entsprechende Rechtsstreitigkeiten zu führen. Hierauf kündigte der Erwerber den Mietern die Modernisierung seiner Wohnung unter Hinweis auf die zuvor erteilten Befugnisse an. Die Mieter wandten ein, dass der Kläger noch nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sei.
Der Senat gab dem Grundstückskäufer Recht. Das Bürgerliche Gesetzbuch lege den Vermieter grundsätzlich nicht darauf fest, das Recht zur Modernisierung selbst wahrzunehmen; vielmehr könne er auch Dritte ermächtigen, dieses Recht im eigenen Namen auszuüben.
Praxistipp
Zu beachten ist, dass eine Verpflichtung des Mieters zur Duldung der angekündigten Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 554 Abs. 2 und 3 BGB grundsätzlich davon abhängig ist, dass hierdurch eine Verbesserung der Wohnung erzielt wird.
Autor: AndrÃ© Dietrich-Bethge - dietrich-bethge@bethgeundpartner.de

Fundstelle: BGH, Urteil vom 13.02.2008, VIII ZR 105/07 - www.bundesgerichtshof.de

Wohnraummietrecht: Keine Korrektur des (auch positiven) Abrechnungsergebnisses

19.03.2008 - 22:24

Der Vermieter darf eine bereits erteilte Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der 12-monatigen Frist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht mehr zum Nachteil der Mieters ändern, so der BGH mit Urteil vom 12. Dezember 2007. Dies gelte selbst dann, wenn die Abrechnung ein Guthaben für den Mieter aufweist. Damit ist auch eine Korrektur des Abrechnungsergebnisses zumindest bis zur Höhe der bereits geleisteten Vorauszahlungen nicht mehr möglich. Der Sinn des Ausschlusses von Nachforderungen nach Ablauf der Abrechnungsfrist bestehe darin, dass dem Mieter zeitnah die Möglichkeit gegeben werden müsse, eigene Zahlungsverpflichtungen oder Ansprüche überblicken zu können, so das oberste Gericht.
Praxistipp
Daraus darf allerdings nicht geschlossen werden, dass derjenige Vermieter besser dasteht, der binnen Jahresfrist überhaupt keine Abrechnung erteilt. Dieser kann zwar immer noch in Höhe der bereits geleisteten Vorauszahlungen abrechnen. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist kann der Mieter aber unmittelbar auf Erteilung einer Abrechnung klagen, was erhebliche Kosten für den Vermieter nach sich ziehen kann. Außerdem steht dem Mieter mit Fristablauf ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zu.
Autor: Ole Rauh, Referendar - kanzlei@bethgeundpartner.de

Fundstelle: BGH, Urteil vom 12. Dezember 2007, VIII ZR 190/06 - www.bundesgerichtshof.de

Wohnungseigentumsrecht: Thermostatventile sind Gemeinschaftseigentum

05.03.2008 - 21:54

Thermostatventile bzw. sonstiges Zubehör, das zur Regelung der Heizungswärme dient, sind Gemeinschaftseigentum. Die Kosten für ihre Reparatur oder ihren Ersatz sind Kosten der Verwaltung gemäß § 16 Abs. 2 WEG, so das OLG Stuttgart mit Beschluss vom 13. November 2007.
Kommentar
Vielfach wird die Auffassung vertreten, dass Thermostatventile sich in der Eigentumswohnung befinden und damit im Sondereigentum stehen. Das ist jedenfalls bei einer zentralen Heizversorgung nicht richtig. Denn in diesem Fall sind Thermostatventile und andere Regelungseinrichtungen für die Funktion der Gesamtanlage und auch für die Abrechnung in der Gemeinschaft notwendig und stehen deshalb im Gemeinschaftseigentum. Bei Beschädigungen sind sie auf Kosten der Gemeinschaft zu ersetzen, es sei denn, die Gemeinschaftsordnung sieht eine andere Kostentragungsregelung vor. Gemäß § 16 Abs. 4 WEG kann im Einzelfall hinsichtlich der Kosten ein abweichender Beschluss gefasst werden, für den dann die so genannte doppelt qualifizierte Mehrheit benötigt wird.
Autor: Susanne Tank - tank@bethgeundpartner.de

Fundstelle: OLG Stuttgart, Beschluss vom 13. November 2007, 8 W 404/07 - www.ibr-online.de

Wohnraummietrecht: Abrechnung von Betriebskosten nach Abflussprinzip

05.03.2008 - 21:50

Vermieter dürfen auch solche Betriebskosten in ihre Abrechnung mit aufnehmen, die nicht im Abrechnungsjahr verbraucht wurden.
Damit hat der Bundesgerichtshof den langen Streit darüber beendet, ob der Vermieter nur die Kosten der tatsächlich innerhalb des Abrechnungszeitraumes vom Mieter verbrauchten Energiemengen berücksichtigen oder aber die häufig nicht mit dem Abrechnungszeitraum identischen Abrechnungen der Energieversorgungsunternehmen der Betriebskostenabrechnung unverändert zugrunde legen darf.
Die zuerst genannte Auffassung führte zu einem erheblichen Mehraufwand für den Vermieter. Dieser musste den Gesamtverbrauch zum Jahresende ablesen oder schätzen und die Abrechnungen des Energieversorgers auf die einzelnen Abrechnungsjahre verteilen. Die Karlsruher Richter haben sich auf die Seite der Vermieter gestellt und es für zulässig erachtet, dass im entschiedenen Fall der Vermieter in eine Betriebskostenabrechnung mit dem Abrechnungszeitraum Kalenderjahr 2004 eine Wasserabrechnung eingestellt hat, die sich auf einen Abrechnungszeitraum 2003/2004 bezieht.
Praxistipp
Die Entscheidung betraf den Fall eines seit Jahren mit demselben Mieter bestehenden Mietverhältnisses. Im Urteil wurde jedoch schon angesprochen, dass es bei einem Mieterwechsel ausnahmsweise bei einer Pflicht des Vermieters zur Anpassung der Abrechnung des Energieversorgers an den Zeitraum der Betriebskostenabrechnung bleiben kann.
Autor: Susanne Tank - tank@bethgeundpartner.de

Fundstelle: BGH, Urteil vom 20. Februar 2008, VIII ZR 49/07 - www.bundesgerichtshof.de

Bau- und Architektenrecht: Vertragsstrafe bei Überschreitung der vereinbarten Bauzeit

05.03.2008 - 21:49

Eine Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Auftraggebers (Bauherr), nach der der Auftragnehmer (Bauhandwerker) für den Fall, dass er mit der Fertigstellung des Bauvorhabens in Verzug gerät, eine Vertragsstrafe in Höhe von 0,3 % der Auftragssumme pro Werktag zu zahlen hat, ist nicht nach den Regelungen über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, so der BGH unter Bestätigung seiner bisherigen Rechtsprechung. Eine zusätzliche Vereinbarung, wonach die Vertragsstrafe auch dann verwirkt sein soll, wenn der Auftragnehmer eine Überschreitung des vereinbarten Fertigstellungstermins aufgrund witterungsbedingter Beeinträchtigungen nicht zu vertreten hat, sei jedoch wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam.
Praxistipp
Die Vereinbarung von Vertragsstrafen in Bauverträgen ist gängige Praxis und als solche auch nicht bei AGB-Verträgen zu beanstanden, da der Bauherr oftmals darauf angewiesen ist, dass das Bauwerk pünktlich fertig wird. Dem Bauherrn ist jedoch tunlichst zu empfehlen, den Bogen bei solchen Vereinbarungen nicht zu überspannen. Eine Vereinbarung, nach der eine Vertragsstrafe auch anfallen soll, wenn den Bauhandwerker kein Verschulden an der Bauverzögerung trifft, wie z.B. bei Schlechtwetter, ist unangemessen und führt zur Hinfälligkeit der gesamten Vertragsstrafenklausel.
Autor: Matthias Steinke - steinke@bethgeundpartner.de

Fundstelle: BGH, Urteil vom 06. Dezember 2007, VII ZR 28/07 - www.bundesgerichtshof.de

Allgemeines Recht: Allgemeines Recht: Verjährung bei Erkennbarkeit eines Reparaturstaus

21.02.2008 - 15:59

Die Verjährung hinsichtlich einer etwaigen Beratungspflichtverletzung wegen Verschweigens eines Reparaturstaus einer Wohnanlage beginnt, sobald der Käufer einer Wohnung durch Einsichtnahme der Protokolle der WEG- und Mietpoolversammlungen und der Reparaturabrechnungen die notwendigen Informationen über Art und Umfang von Reparaturkosten gewinnen und hieraus Rückschlüsse auf das Vorliegen eines Reparaturstaus und eine Beeinträchtigung der ihm bei den Beratungen versprochenen Rendite ziehen kann. Dies entschied das OLG Hamm mit Beschluss vom 05. November 2007.
Praxistipp
Wer über einen Zeitraum von 4 Jahren nach dem Kauf von Wohneigentum aus den Abrechnungen und Protokollen der Wohnungseigentümergemeinschaft unproblematisch erkennen kann, dass ein Reparaturstau vorliegt, da die entsprechenden Aufwendungen ständig erheblich ansteigen, sollte sodann nicht noch einmal weitere 3 Jahre mit der Geltendmachung seiner sich daraus möglicherweise ergebenden Rechte warten, da spätestens nach diesen drei Jahren Verjährung eingetreten ist. Vielmehr sollte er sofort, wenn er den Verdacht hegt, dass zum Beispiel anlässlich des Verkaufs falsche Angaben gemacht worden sind bzw. wichtige Angaben wissentlich vorenthalten wurden, einen Anwalt konsultieren, um gegebenenfalls seine Rechte gerichtlich geltend zu machen.
Autor: Matthias Steinke - steinke@bethgeundpartner.de

Fundstelle: OLG Hamm, Beschluss vom 05. November 2007, 22 W 61/07 -

Wohnungseigentumsrecht: Versäumnis der rechtzeitigen Anfechtungsbegründung führt zum Prozessverlust

21.02.2008 - 15:58

Mit der WEG-Novelle wurde in § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG neu geregelt, dass Beschlüsse innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung lediglich angefochten, die Anfechtung jedoch erst innerhalb eines weiteren Monats begründet werden muss. Erfolgt die Begründung innerhalb dieser Frist allerdings nicht, sei die Klage abzuweisen. Die Begründungsfrist sei genau wie die Anfechtungsfrist nicht verlängerbar, so das Amtsgericht Wernigerode mit Urteil vom 11. Oktober 2007.
Im entschiedenen Fall war rechtzeitig eine Beschlussanfechtungsklage eingereicht worden. Noch vor Ablauf der Begründungsfrist wurde das Gericht ersucht, diese Frist zu verlängern. Dem Antrag wurde stattgegeben. In einem parallelen, auf Erlass einer einstweiligen Verfügung gerichteten Verfahren wurde jedoch die eingangs dargestellte Auffassung vertreten. Insbesondere ändere daran auch die - unzulässigerweise - vom Gericht eingeräumte Verlängerung der Frist zur Begründung der Anfechtung nichts.
Praxistipp
Man tut gut daran, die Gründe für die Anfechtung am besten schon mit der Anfechtungsklage darzulegen. Das hat den Vorteil, dass das Gericht dann auf entsprechenden Antrag hin in der Lage ist, ein Versäumnisurteil zu erlassen, wenn sich die Beklagten nicht verteidigen.
Sollte der Anfechtende zu einer so frühen Begründung seiner Klage nicht in der Lage sein, z.B. weil er selbst nicht an der Eigentümerversammlung teilgenommen und auch die Unterlagen, insbesondere das Protokoll noch nicht erhalten hat, muss er sich in jedem Fall vergewissern, die entsprechenden Informationen innerhalb der sich an die Anfechtungsfrist anschließende Begründungsfrist von einem Monat vorzutragen. Diese Frist ist als Ausschlussfrist nicht verlängerbar, sodass für den Fall der nicht rechtzeitigen Begründung Klagabweisung droht.
Autor: Susanne Tank - tank@bethgeundpartner.de

Fundstelle: Amtsgericht Wernigerode, Urteil vom 11. Oktober 2007, 9 C 579/07, ZMR 2008, 88

Wohnungseigentumsrecht: Verfahrenskosten trägt die Gemeinschaft

19.02.2008 - 19:31

Sind Wasserkosten nach Gemeinschaftsordnung -nach Personen- abzurechnen und wird bei einer ca. 32 qm großen Eigentumswohnung eine Personenzahl von 10 der Jahresabrechnung zugrunde gelegt, ist dies willkürlich und unangemessen und die entsprechende Abrechnung auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären mit der Folge, dass die beklagten übrigen Eigentümer die Verfahrenkosten zu tragen haben. So entschied das Amtsgericht Hannover.

Die Verwaltung stellte die Personenzahl jedes Jahr durch Umfrage bei allen Wohnungseigentümern fest. Der fragliche Eigentümer erteilte keine Auskunft. Aufgrund von Polizeieinsätzen war bekannt, dass sich in der Wohnung häufig viele Menschen zum gemeinsamen Alkoholkonsum aufhielten. Der Verwalter erhielt von den übrigen Eigentümern eine Unterschriftenliste, auf der ohne zeitliche Angaben stand, dass sich in der Wohnung 15 Personen aufhielten. Der Verwalter legte - nach Intervention des vermietenden Eigentümers - noch 10 Personen der Abrechnung zugrunde.
Der vermietende Eigentümer focht die Jahresabrechnung an. Das Gericht entschied wie eingangs erwähnt. Die Unterschriftenliste sei nicht zum Nachweis der Personenzahl geeignet, da sie nur pauschale Angaben enthalte und "nicht zwischen (abrechnungsfreien) Besuchern und (ständigen) Bewohnern" unterscheide.
Praxistipp
Vorliegend tat der Verwalter gut daran, sich bei den übrigen Eigentümern nach der Anzahl der Bewohner zu erkundigen. Andernfalls hätte das Gericht bei dieser eindeutigen Einschätzung der Rechtslage (Verteilerschlüssel unangemessen und willkürlich) dem Verwalter auch die Prozesskosten auferlegen können. Dazu gibt § 49 Abs. 2 WEG seit der WEG-Novelle die Möglichkeit.
Im Übrigen zeigt sich hier einmal mehr die unpraktische Handhabung des Verteilerschlüssels "nach Personen". Gemäß § 16 Abs. 3 WEG ist es nunmehr möglich, hier einen sinnvolleren Kostenverteilungsmaßstab, z.B. Einbau von Zählern und Abrechnung nach Verbrauch mit einfacher Mehrheit zu beschließen. Ist dies nicht gewollt, kann ergänzend beschlossen werden, ob und ab wann Besucher "zählen" und wie zu verfahren ist, wenn gegenüber dem Verwalter keine Angaben gemacht werden.
Autor: Susanne Tank - tank@bethgeundpartner.de

Fundstelle: AG Hannover, Urteil vom 10. Januar 2008, 485 C 10678/07, nicht veröffentlicht

Wohnraummietrecht: Keine eigenmächtige Mängelbeseitigung des Mieters

24.01.2008 - 18:19

Beseitigt der Wohnraummieter Mängel eigenmächtig, ohne den Vermieter vorher durch Mahnung in Verzug zu setzen, kann er vom Vermieter nicht Ersatz seiner Aufwendungen zur Mängelbeseitigung verlangen, so der BGH in seinem aktuellen Urteil vom 16. Januar 2008.
Der Senat hat daher einen Aufwendungsersatzanspruch nach § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB abgelehnt. Ebenfalls abgelehnt hat der BGH einen Ersatzanspruch aus § 539 Abs. 1 BGB in Verbindung mit den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677 ff. BGB). Ein Schadensersatzanspruch des Mieters aus § 536a Abs. 1 BGB scheitere ebenfalls, da dem Vermieter grundsätzlich der Vorrang bei der Beseitigung von Mängeln zukomme. Der Vermieter solle grundsätzlich selbst die Möglichkeit haben, die Mietsache auf Mängel zu überprüfen, da sich sonst seine Verteidigungsmöglichkeiten verschlechtern würden.
Kommentar
Die Notwendigkeit einer vorherigen Mahnung ergibt sich bereits aus dem Gesetz. Der Vermieter sollte daher vorab immer schriftlich aufgefordert werden, die Mängel binnen angemessener Frist zu beseitigen. Anders liegt der Fall nur bei Notmaßnahmen, die keinen Aufschub dulden, so z.B. bei einem Rohrbruch. In diesem Fall darf der Mieter sofort selbst beseitigen.

Das Urteil liegt noch nicht im Volltext vor.
Autor: Simone Engel - engel@bethgeundpartner.de

Fundstelle: BGH, Urteil vom 16. Januar 2008, VIII ZR 222/06 - www.bundesgerichtshof.de

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